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  • 46.6亿!什么样的好项目,让佳兆业收购了100%的股权?

     投资的本质是对公司的未来进行预测。而价值再挖掘,是当下地产股投资的主要方式。

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    在深化调控且波动性明显的楼市大背景下,业绩增长是一个比较不稳定的变量。所以,大多数研究机构都把目光集中到了行业的新机会,比如新的政策。

    2019年,影响行业未来发展的主要政策变量——酝酿多年的粤港澳大湾区规划已经于2月18日正式发布。这表明,湾区内城市能级、经济构成以及产业活力都将全面得以重估。

    因此,在大湾区时代,在湾区是否有独特的资源和充足的土地储备,成为房地产的下半场对于房企的价值评估和未来预判一个很重要的维度。

    所有房企都知道,大都市圈化趋势之下,只有占据核心城市才是王道。而粤港澳大湾区是必须拿下或者固守的“粮仓”。

    自3月底宣布2019年将加快土地储备去化后,在商业地产转型驱动之下,阳光100陆续出售旗下的传统住宅开发项目。

    4月14日,佳兆业集团宣布,拟以46.6亿元对价收购阳光100旗下广东清远市项目南区100%股权。佳兆业方称,这是一个粮仓型项目。

    对于收购的目的,佳兆业说的很直白:拓展广州核心外延城市布局是为了继续保持区域龙头的土储优势。

    得大湾区者得天下,这个道理大家都懂。但46.6亿买百万大盘100%股权,划不划算?我们算笔账。

    NO.1丨清远:大湾区规划之下的进取型城市

    为什么是清远?这个问题的言下之意是:清远不在粤港澳大湾区的9+2城市群名单里,佳兆业为什么要花重金进入?

    这个问题应该分两个维度去看:一个是城市基本面;另一个是城市想象力。

    先说我的结论,作为珠三角地区的北门户,不管是城市基本面还是未来竞争力,清远是一个典型的进取型城市。

    先给大家看张图:

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    2016年-2017年,清远楼市成交量和房价水平节节攀升。全市的商品房销售金额和销售面积均实现较大幅度的增长,均超过30%。

    而在政策和流动性影响较大的2018年,清远全市的销售均价也有不小的涨幅。据不完全统计,2016年-2018年3年时间里,清远的销售均价从4870元/平涨到8095元/平,几近翻倍。

    与房价上涨相对应的,是火热的房地产开发投资。根据清远市统计年鉴,2018年全年,清远完成房地产开发投资393.44亿元,同比增长42.4%,比全省平均增速高出23.1个百分点。而2018年全年,清远的土地购置费达到58.36亿元,同比增长翻倍,达162.2%。

    房价是城市基本面的投射,涉及要素包括人口、产业等,这个可以结合粤港澳大湾区的规划来看。

    一个大的背景是,湾区的交通融合,尤其是深圳—汕尾、深圳—茂名、广州—赣州等线路的开通,将直接带动粤东、粤西和粤北地区的发展。物理空间距离的缩小,水平差距不大的城市之间其价差会逐步缩小。

    随着大湾区联系进一步紧密,受大湾区强辐射范围内的城市,尤其是具备人口和产业支撑的二级城市,其与广州深圳这类一线城市的价差会被逐步填平。

    最直接的案例是广深港高铁的开通。香港高置业门槛会让部分港人的需求沿着高铁站点逐步外溢。在广深港高铁沿线站点,作为对接香港西九龙站的深圳福田站、深圳北站、光明城站地位将明显上升,周边的优质物业将会被重估。

    具体到清远。首先,清远为粤港澳大湾区外延核心城市,距离广州白云机场约40公里,离广州市区约60公里,距香港、澳门200公里,乘高铁到广州仅20分钟。但广州和佛山的新房销售均价远超清远。

    在地理位置上,与广州、佛山接壤的南部地区有大片土地可供开发,能够承接这两个大型城市的人口外溢和产业迁移。

    在需求外溢之下,广清新城核心区或将率先获得市场关注。

    在广清一体化的加持之下,清远与大湾区核心城市的联系将更加紧密,表现在城市联系和产业共建上。“十三五”期间,广州路网将与清远交通路网将通过广清城轨、肇清佛城际、广清地铁线全面实现无缝对接,未来将吸收来自白云、花都等地的外溢居住需求。

    随着粤港澳大湾区逐步落地,湾区内交通基建的完善,加速融合的湾区建设将推动清远的城市发展潜力加速释放。

    NO.2丨地价低+均价高,佳兆业提前锁定项目收益

    第二个问题,46.6亿的价格贵不贵?

    实际上,不管从项目地价还是未来的销售预估价,对佳兆业来说,这都是一笔非?;愕穆蚵?。

    首先是地价。佳兆业本次收购项目位于清远清城区龙塘镇,广清新城核心区,广清高速银盏出口直行约5公里。项目总占地343749平方米,容积率3.44,计容建筑面积1,183,327平方米。

    据佳兆业方面透露,此次收购拿地成本不到4000元/平方米。这个价格大概是怎么个水平?

    根据2018年清远全市的土拍情况来看,清远市主城区(清新区和清城区)的楼面地价在4500-6500元/平米。

    其中,清城区的江南区域楼面价较高,基本在6000元/平左右。以横荷街道出让一幅总价为1.8亿元左右、建面约2.7万方的居住用地为例,该地块楼面价高达6552元/平,由阳光城竞得。

    这意味着,佳兆业此次收购项目的不到4000元/平的均价,比区域公开市场近6000元/平方米的楼面价低近2000元/平方米。简单测算,佳兆业此次交易仅地价就赚了约23亿元。

    而这还仅仅是土地成本端下降带来的利润空间。长远看,项目所在区域位置的房价也有相应的市场预期。

    近两年来,清远主城区(清城区和清新区)商品房住宅的销售均价在不断往上攀升。

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    (清城区商品房房价走势)

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    (清新区的商品房房价走势)

    具体到楼盘上。该区域内,体量和定位与佳兆业拟收购项目相当的竞品项目里,可供对比的是恒大银湖城和北部万科城。

    最近半年,以恒大银湖城、北部万科城为代表的片区标杆项目月均去化速度为80-110套。这个成交数据证明该片区的市场需求仍然强劲。

    恒大银湖城为沉淀近10年大盘,配套成熟,地处广清交接,交通优势明显,总体价格在9000-9500元/平之间;

    北部万科城在片区内轨道交通无优势,更强调实用型低总价产品,市场接受度高,社区内配套成熟,打造小型社区商业中心,医院、酒店等配套齐全,教育资源优越,成交均价在1-1.02万元/平上下。

    综合来看,城区内的销售均价和区域内竞品项目的成交均价两个维度基本能够为佳兆业拟收购项目提供一个锚定价值。

    NO.3丨稳定现金流预期,长期利好估值

    结合项目定位、城市发展潜力等因素来看,该项目是典型的粮仓型项目。根据佳兆业营销方面的项目规划:

    1、项目定位上,凸显大城概念,计划配套花海公园导入大量客流,设置温泉度假村提升项目商业价值;

    2、资源配套上,引进优质九年制教育配套占据学位优势实现销售溢价,规划全龄段商业配套营造主题性社区居住理念;

    3、社区主打大城生活氛围,同时提升产品功能性和实用性,突出品质,充分挖掘北区已成熟大盘的业主资源,提升市场接受度和整体溢价能力。

    若以该区域内新房成交均价计,项目教育优质资源和配套标准会对项目有一定的溢价支持,叠加城市未来升级驱动,佳兆业拟收购项目货值超180亿。而这只是一个最低的价格估算。

    佳兆业集团相关投资人士透露,股权收购的方式相较土地一级市场竞拍的付款节奏宽松,分期支付节省公司资金占用成本。无论从拿地端还是开发端,低地价、低资金成本确保项目的高利润,大盘阶梯开发确保未来的溢价空间。综合评估来看,本次收购标的完全匹配佳兆业在降负债、提规模周期中土地拓展的要求。

    佳兆业表示,项目一旦完成收购,可实现多期滚动开发,为公司提供持续稳定的现金流,并对于在清远市场树立佳兆业品牌形象具有战略性意义。

    实际上,项目的收购在某种程度上也反映了佳兆业对于粤港澳大湾区内城市深耕和布局的前瞻性。

    而投资者不能忽略的是,随着粤港澳大湾区建设的逐步落地、广清一体化加速推进,清远等湾区外延核心城市正在全面承接大湾区的产业、人口外溢需求,成为政策利好加持的价值洼地。

    此外,收购项目位处清城区热点板块,项目货值预计高达180亿,计划分5期开发周期达8年,阶梯开发为未来的涨幅和溢价升级留足空间。受清远的城市能级提升与产业经济结构升级推动,该项目或将持续提升佳兆业的盈利能力与估值水平。

    来源:蓝鲸财经

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